Proroghe
Prima di approfondire la questione è bene ricordare che tra i rinvii contenuti nel Decreto Legge n. 183/2020 (c.d. Milleproroghe) è ricompresa la proroga al 30 giugno 2021 della sospensione dell’esecuzione degli sfratti e delle procedure esecutive immobiliari sulla prima casa.
Sugli sfratti l’art. 13, comma 13 in particolare riguarda:
- i provvedimenti di “sfratto per morosità” adottati per mancato pagamento dei canoni di locazione alle relative scadenze;
- gli sfratti relativi a immobili pignorati abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari;
- gli sfratti aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore.
Pignoramento prima casa. Crediti di privati
Con il pignoramento immobiliare i creditori hanno la possibilità di espropriare gli immobili di proprietà del debitore insolvente al fine di soddisfare i loro crediti.
Il nostro ordinamento non pone limiti ai creditori privati siano essi persone fisiche o giuridiche (in sostanza qualsiasi soggetto che non sia lo Stato e l’Amministrazione finanziaria).
Possono dunque avviare l’azione esecutiva, a titolo esemplificativo:
- i creditori privati del soggetto intestatario del bene immobile;
- la banca presso cui si è stipulato il mutuo prima casa;
- l’ex coniuge a cui non sono stati regolarmente versati gli assegni di mantenimento;
- la società finanziaria o creditizia a cui è stato richiesto un prestito.
Anche la prima casa – intesa come l’unico bene immobile di proprietà del debitore in cui ha la residenza anagrafica – non è esclusa dal rischio di pignoramento avviato da creditori privati.
Infatti, se il soggetto creditore è un privato, la procedura di pignoramento avviene secondo le regole ordinarie fino alla vendita all’asta.
Crediti dello Stato. L’Agenzia delle Entrate
Regole diverse valgono per i crediti dello Stato riscossi dall’Agenzia delle Entrate e Riscossioni.
Il decreto n. 69/2013 (decreto del fare) convertito con modificazioni dalla Legge n. 98/2013, all’art. 52, comma 1 lett. g) ha modificato l’art. 76, comma 1 del D.P.R. n. 602/1973 recante” Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito” prevedendo che l’ente di riscossione non possa pignorare la prima casa del contribuente indebitato se il bene immobile:
- corrisponda al luogo in cui il contribuente abbia fissato la propria residenza;
- abbia destinazione catastale abitativa;
- non sia catastalmente classificato come A9 o A9 (ville e castelli) e non possegga i requisiti delle case di lusso (di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2.8.1969), indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza.
Se anche uno solo di questi requisiti dovesse mancare, l’Agenzia delle Entrate potrà procedere al pignoramento.
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Oltre a questi requisiti, è previsto un limite del debito del contribuente che, se al di sotto di € 120.000,00, impedisce all’ente di riscossione di procedere al pignoramento della prima casa.
Va precisato sul punto che, con il D.L. n. 50/2017, all’agente di riscossione è stato permesso di procedere esecutivamente se il contribuente ha un debito di almeno € 120.000,00 e se il valore catastale di tutti gli immobili di sua proprietà è almeno di € 120.000,00 (precedentemente si poteva procedere se il valore del bene da pignorare fosse maggiore di tale cifra).
Ancora, se il debito è inferiore a € 120.000,00 ma superiore a € 20.000,00 l’agente potrà comunque far iscrivere ipoteca sull’immobile.
Semplificando, l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa quando:
- il debito è superiore ad € 120.000,00;
- la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore raggiunge € 120.000,00;
- sull’immobile oggetto di pignoramento è stata iscritta ipoteca per i debiti nei confronti dello Stato e da quel momento sono decorsi 6 mesisenza che sia avvenuto il pagamento.
Nel caso in cui concorrano le condizioni per l’impignorabilità della prima casa da parte dell’agente di riscossione il limite riguarda la possibilità di iniziare la procedura esecutiva.
Ne consegue che se un altro creditore privato ha iniziato il pignoramento e ha iscritto a ruolo la procedura esecutiva in Tribunale, l’Agenzia delle Entrate può intervenire in essa e far valere il proprio credito, di natura ipotecaria se è stata iscritta ipoteca (nei casi, come visto, di importi superiori a € 20.000,00).
Rateazione cartelle esattoriali
Il contribuente debitore può evitare il pignoramento immobiliare presentando un’istanza di rateazione delle cartelle esattoriali.
Se il pignoramento non è ancora iniziato l’Agenzia delle entrate attenderà il pagamento delle somme rateizzate, se invece è già iniziato la legge ne prevede la sospensione.
