Nuove prospettive in tema di pignoramento della prima casa: la Legge n. 157 del 19 dicembre 2019 approvata dal Parlamento (Legge che ha convertito il D. L. n.124/2019) e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dello scorso 24 dicembre 2019 ha infatti introdotto l’art. 41 bis intitolato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva” che disciplina seppur “in via eccezionale, temporanea e non ripetibile” una particolare forma di rinegoziazione del mutuo in favore del consumatore che ha avuto difficoltà a onorare le rate del mutuo ed è soggetto al pignoramento immobiliare.
Il consumatore, in particolare, potrà proporre, fino al 31 dicembre 2021, un’istanza di rinegoziazione del mutuo nei casi in cui la sua abitazione principale sia oggetto di un pignoramento immobiliare notificatogli tra il 1 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.
In sintesi, queste le condizioni per ottenere la rinegoziazione del mutuo:
- il debitore deve essere qualificabile come consumatore (persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta)
- deve essere pendente una procedura esecutiva immobiliareavente ad oggetto l’abitazione principale (prima casa) del debitore e il cui “pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019”.
- il debito insoluto deve dipendere da un contratto di mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado, concesso per l’acquisto della suddetta “prima casa”.
Al momento della presentazione dell’istanza di rinegoziazione del mutuo, che può portare alla sospensione del pignoramento immobiliare, il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale del credito ipotecario originariamente finanziato e il debito complessivo non deve in ogni caso essere superiore a € 250.000,00.
Ancora per ottenere l’interruzione della procedura esecutiva è necessario che la banca (creditore ipotecario procedente) sia l’unico soggetto intervenuto nella procedura (è possibile che altri creditori rinuncino nelle more all’esecuzione) e non può essere pendente a nome del debitore/richiedente alcuna procedura di sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di composizione dei debiti o liquidazione del patrimonio), che altrimenti avrebbe la precedenza.
Sempre a beneficio del debitore la riforma prevede che è possibile che parenti o affini fino al terzo grado subentrino a suo supporto pagando le rate del mutuo rinegoziato. In tal caso il familiare vedrà accordato a suo nome il mutuo e l’immobile ipotecato gli sarà trasferito con decreto, permanendo comunque in capo al debitore la garanzia del diritto legale di abitazione nella casa pignorata, per i successivi 5 anni decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile.
Se entro tale periodo il debitore riuscirà a rimborsare al parente/affine gli importi equivalenti alle rate del mutuo versate, potrà chiedere di riottenere la proprietà dell’immobile libera da vincoli e provvedere al versamento del residuo del mutuo rinegoziato, fino alla scadenza, purché la banca acconsenta a liberare il parente/affine dall’obbligo di pagamento nei suoi confronti.
Passando all’offerta di rinegoziazione del mutuo, per essere valida il debitore deve offrire un importo non inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta di vendita ovvero, se non ancora fissata, del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio. Qualora il debito complessivo fosse inferiore al 75% dei suddetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito residuante per saldare in toto il capitale e gli interessi maturati.
È inoltre possibile ottenere per il debitore una dilazione di pagamento non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale per cui la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80 e a condizione che vengano rimborsate integralmente le spese liquidate dal giudice in favore del creditore.
La nuova norma prevede che il debitore possa chiedere, oltre alla rinegoziazione del mutuo in essere, un finanziamento con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa che potrà operare nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.
Ma come si arriva, concretamente, alla sospensione del pignoramento?
L’istanza del debitore deve essere valutata dal giudice dell’esecuzione e richiederà il consenso della banca, pertanto si tratterà di un’istanza congiunta. Il GE se ricorrono tutte le condizioni sospenderà l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.
A questo punto il creditore procedente/banca, se è richiesta la rinegoziazione del mutuo, entro tre mesi svolgerà un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore, potendo anche decidere di rifiutare di aderire all’istanza di rinegoziazione. È però possibile per il debitore, in questi casi, chiedere un nuovo mutuo a un’altra banca o finanziaria.
Non ci resta che attendere l’emanazione di un decreto attuativo, da parte del Ministero dell’Economia e Finanze (di concerto con quello della Giustizia e delle Infrastrutture e sentita la Banca d’Italia) entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, e cioè entro il 23 marzo 2020. Tra le altre cose, questo decreto dovrà anche stabilire le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati, come la Crif.
